Immobilienkauf auf Mallorca: Das sollte man wissen

2022-01-31
Immobilienkauf auf Mallorca: Das sollte man wissen
Immobilienkauf auf Mallorca: Worauf Sie achten sollten!

Immobilienkauf auf Mallorca: Das sollte man wissen

Der Erwerb eines Inseldomizils stellt gerade ausländische Investoren vor eine unbekannte Herausforderung.
Wer sich über die Gepflogenheiten der Branche und den hier greifenden Bestimmungen ausreichend informiert,
kann aber nicht viel falsch machen. 

Und es gibt sie immer noch. Menschen meist ausländischer Herkunft, für die der Kauf einer Immobilie auf Mallorca nicht so glücklich endet wie eigentlich vorgestellt. Das liegt meist an der Unwissenheit, Gutgläubigkeit aber auch Ungeduld, mit denen fremdländische Käufer auf der Insel bei einem Immobilienerwerb zur Sache gehen. Dabei ist es eigentlich gar nicht so schwer.

Professioneller Beistand empfehlenswert
Wer auf Nummer sicher gehen will, holt sich professionelle Hilfe an die Seite. Vor allem dann wenn man der spanisch-katalanischen Amtssprache nicht mindest zu 100 Prozent mächtig ist.  Ein auf das regionale Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt oder Steuerberater ist für eine solche Begleitung während aller Kaufphasen mehr als empfehlenswert. Altansässige, große und seriöse Immobilienagenturen bieten ihren Kunden seit geraumer Zeit einen Komplett-Begleitservice an. Will heißen: Sie übernehmen mit Hilfe hauseigener oder externer Dienstleister die gesamte Kaufabwicklung von der Beantragung aller nötigen Genehmigungen, Lizenzen und anderer Dokumente bei Behörden, Ämtern und Servicedienstleistern wie beispielsweise Strom- oder Wasserversorger.   

Unabhängiger Gutachter zahlt sich aus
Dieser kostenlos angepriesene, oftmals über die Maklercourtage verrechnete All-in-One-Service hat allerdings einen Haken. Immobilienverkäufer verfolgen bei ihrer Arbeit vor allem ein recht eigennütziges Ziel: Die ausgewählte  Liegenschaft schnellstmöglich zu verkaufen. So kann es durchaus vorkommen, dass auf den ersten Blick nicht erkennbare bautechnische oder baugesetzliche Mängel erst nach dem Kauf der Immobilie von ihrem neuen Besitzer "entdeckt" werden. Hinsichtlich der Legalitätsprüfung einer Immobilie müssen im Vorfeld  folgende Dinge geklärt sein:

  • Vor dem Kauf sollte die tatsächliche Größe der Immobilie (Ausmaße, Wohnfläche, etc.) genaustens im Grundbuch geprüft werden.
  • Liegen für die Immobilie und evt. spätere An- oder Umbauten alle erforderlichen Genehmigungen vor?
  • Wurden für die Immobilie alle Gemeindesteuern entrichtet?
  • Ist die Immobilie mit Buß- oder Straf­geldern belegt?
  • In Fällen eines vermuteten Bestandsschutzes sollte stets ein Rechtsanwalt oder Architekt eingeschaltet werden.

Sowohl für den Erwerb von Neubauten als auch für Bestandimmobilien empfiehlt sich daher, einen lokalen, unabhängigen Bausachverständigen oder Gutachter zu verpflichten, der die Immobilien auf Herz und Nieren checkt.

Was gehört in den Kaufvertrag?
Der "contrato de compra", also der Kaufvertrag, sollte stets von einem darauf versierten Rechtsexperten wie Anwalt oder Notar aufgesetzt werden. Festgelegt werden müssen in ihm neben der Kaufsumme auch die genaue rechtliche Beschreibung der Immobilie. Bis zum endgültigen Notartermin können Käufer und Verkäufer verschiedene Vorvereinbarungen treffen.

Vorkaufsrecht sichern
Zum Beispiel in Form eines sogenannten "Contrato de Opción de Compra". Dabei handelt es sich um den in Spanien üblichen Optionsvertrag, der dem Käufer das Recht einräumt, gegen Zahlung einer Optionssumme die Immobilie des Verkäufers bis zu einem festgelegten Termin zu kaufen. Der Vertrag wird meist dann aufgesetzt, wenn bestimmte Details oder die Finanzierung ungeklärt sind.

Die Höhe der Anzahlung liegt in der Regel zwischen 10 und 20 Prozent des Kaufpreises. Kommt der Kauf nicht zustande, behält der Verkäufer die Optionssumme ein. Andernfalls wird sie auf die Kaufsumme angerechnet. Sind alle Details der Kaufabwicklung geklärt, wird ein privatrechtlicher Kaufvertrag geschlossen – und vor dem Notar rechtskräftig unterzeichnet.

Genauso wie in Deutschland und anderen europäischen Ländern fallen auch auf Mallorca beim Immobilienerwerb steuerliche Verpflichtungen für beide Vertragsseiten an.


Steuerpflichten für Käufer und Verkäufer
Die sogenannte Wertzuwachssteuer, "Plusvalia" genannt, muss nach spanischem Recht vom Verkäufer der Immobilie abgeführt werden. Dennoch kommt es immer wieder vor, dass ein Verkäufer versucht, sie dem Käufer aufs Ohr zu drücken. Es empfiehlt sich daher, eine ausdrückliche vertragliche Regelung zur Zahlung dieser Steuer in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Bei der "Plusvalia" handelt es sich um eine kommunale Abgabe. Sie besteuert den Wertzuwachs des Grund und Bodens (aber nicht den Wert der Immobilie, die auf ihm errichtet wurde) seit der letzten Änderung im Grundbuch. Als Berechnungsgrundlage gilt ein vor kurzem erst eingeführter "Immobilien-Referenzwert" . Die Ermittlung dieses Referenzwertes ist Aufgabe der jeweiligen Gemeinde, in dem sich die Immobilie befindet.

Eine weitere fällige Abgabe ist die Grunderwerbssteuer, ITP. Sie errechnet sich nach regional festgelegten Prozentsätzen die von der Höhe des Kaufpreises abhängig sind.


Wer eine Immobilie besitzt, muss für sie außerdem jährlich zu entrichende Gemeindesteuern (IBI) ans Rathaus bezahlen, unter anderm für die Abfallbeseitigung. Ihre Höhe ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

Finanzierungsoptionen abwägen
Wer einen Teil der Kaufsumme über eine Bank finanzieren will, sollte auch dabei auf Rückendeckung von entsprechenden Finanz­ex­perten zurückgreifen. Grund: Das Hypothekenangebot der Kreditinstitute variiert zum Teil deutlich.

Fazit:
Ein Immobilienkauf auf Mallorca ist wie überall auf der Welt mit gewissen Risiken verbunden. Wer sich aber im Vorfeld mit den örtlichen Gegebenheiten und Vorgaben vertraut macht, braucht sich um böse Überraschungen keine Sorgen zu machen. Empfehlenswert ist auf jeden Fall der Beistand eines auf Immobilienrecht versierten Experten.

 



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