Analyse Engel & Völker Regionen Mallorca

Immobilien auf Mallorca: Die Erfüllung eines Traums

Die beiden Begriffe "Immobilien" und "Luxus" werden in Bezug auf Mallorca immer wieder gern in einem Atemzug genannt. Doch der Markt bietet viel mehr als nur hochpreisige Objekte. Sie zu finden, hängt vom Portfolio des Maklers und einem Quäntchen Glück ab.

Das Jahr 2006 war ein Rekordjahr für den Immobilienmarkt auf den Balearen: Die Gesamtsumme der Transaktionen lag bei erstaunlichen 5,2 Milliarden Euro. Nur zwei Jahre später endete der Höhenflug mit einer Finanzkrise. Der Markt wurde geprägt von der Zurückhaltung und Vorsicht möglicher Investoren. Seitdem hat sich die Situation allerdings nach und nach ge- und verbessert.

Neues Rekordjahr
Aktuell blickt die Branche auf einen neuen Rekord. Im vergangenen Jahr wurden auf Mallorca und den Nachbarinseln, nach Angaben des Ministeriums für Transport, Mobilität und kommunale Agenda (MITMA), für insgesamt 6,6 Milliarden Euro Häuser und Wohnungen verkauft (s. Grafik auf Seite 49). Eine solche Summe hatten Immobilienverkäufe auf den Balearen noch nie eingebracht. Allein auf Mallorca erreichten die Immobilienverkäufe im Jahr 2021 stolze 5,1 Milliarden Euro.
Die Zahl ist besonders eindrucksvoll, betrachtet man die Gesamtsumme für die Balearen aus 2019, dem letzten Jahr vor der Corona-Pandemie: Hier lag das Volumen aller Baleareninseln bei 4,15 Milliarden Euro.

Aufschwung durch Luxusimmobilien
Die Statistik zeigt auch, dass vor allem die Preise für Luxusimmobilien in den vergangenen 15 Jahren zugelegt haben. Die 6,6 Milliarden Euro des vergangenen Jahres umfassten gerade einmal etwas mehr als 17.500 Verkäufe von Häusern und Wohnungen. Im letzten Rekordjahr 2006 wechselten für 5,2 Milliarden Euro "nur" rund 25.800 Objekte den Eigen­tümer.

Regionale Unterschiede
Die Zahl der verfügbaren Immobilien ist regional unterschiedlich (s. Grafik Seite 48). Bevorzugte Gebiete für Objektkäufe sind, nach einer Analyse von "Engel & Völkers" der Südwesten der Insel sowie der Bereich Palma. Hier befanden sich im vergangenen Jahr 58 Prozent der Immobilienangebote. Eher schwach vertreten sind der Süden, Westen und das Umland von Palma. Alle drei Gebiete machten bei "Engel & Völkers" elf Prozent des Angebots aus. Auch die übrigen Regionen der Insel sind mit sieben bis zehn Prozent eher schwach nachgefragt. Genau das beschert findigen Käufern jedoch beste Chancen auf schöne und verfügbare Häuser und Wohnungen.

Fündig, ohne dicken Geldbeutel
Die Nachfrage nach Immobilien auf Mallorca ist ungebrochen hoch. Wer auf der Suche nach einem passenden Objekt ist, sollte sich von den Zahlen und Statistiken nicht täuschen, oder gar abschrecken lassen. Nicht alle Objekte sind im Luxussektor angesiedelt. Die Vielfalt der Insel mit ihren unterschiedlichen Regionen und Angeboten schlägt sich im Portfolio der Anbieter und Makler nieder.Man muss keinen "dicken Geldbeutel" mitbringen, um fündig zu werden, weiß Antonio Rey vom Makler-Unternehmen Engel & Völkers aus der Niederlassung Palma Beach. "Auf der Insel gibt es viele Objekte, vom kleinen Studio, oder Apartment, bis hin zur großen Villa." Das beginne bereits mit Preisen von etwa 150.000 Euro. Allerdings gebe es nach oben eine große Spanne, sagt Rey und ergänzt: "Es kommt auf das Objekt, die Region und die Lage an."

Ähnlich sieht das Jürgen Dreckmann vom Immobilienunternehmen Perfect Mallorca. Viel wichtiger als Geld sei ein Quäntchen Glück und ein guter Makler, der an den Kunden denkt, wenn ein entsprechendes Angebot auf den Tisch flattert. "Dafür muss der Makler aber auch als Berater zur Seite stehen und möglichst viele und detaillierte  Informationen vom Kunden besitzen", so Dreckmann.

Nachfrage vielfältig
Gefragt sei aktuell alles, angefangen von kleinen und großen Wohnungen, über Chalets und Villen bis hin zu Grund­stücken und Lokalen.
Für Frank Steinhoff vom Immobilienbüro de Haas & Partner in Artà steht die klassische Finca mit drei Schlafzimmern, zwei Bädern und Pool ganz weit oben auf der Wunschliste seiner Kunden. "Vor allem jüngere Kunden suchen auch interessante Stadthäuser mit guter Internetverbindung, da sie auf Mallorca nicht nur leben, sondern auch selbstständig ar­beiten wollen", so Steinhoff.

Lage ist wichtig
Die Lage spielt bei Kaufinteressenten nach wie vor eine wichtige Rolle. Und sie ist individuell verschieden. Viele Kunden suchen Objekte nah am Meer. Andere schätzen die Ruhe und Einsamkeit und interessieren sich für abseits gelegene Häuser auf Fincas. Sogar Gemeinschaftsanlagen sind von Interesse.
Das eigene Haus sei für viele Interessenten ein Traum. Letztlich komme es stets auf die eigenen Wünsche und tatsächlichen Bedürfnisse an. "Nicht immer ist ein Haus tatsächlich geeignet oder benötigt", sagt Immobilien-Fachmann Jürgen Dreckmann mit Blick auf die immer wieder interessanten Wohnungsangebote im Portfolio.

Begleitung durch Experten
Mallorca aus Aufenthalten kennen und lieben ist eine Sache. Auf der Insel in Immoilien zu investieren, eine andere. Wer die Wahl hat, quält sich häufig durch das Für und Wider der Auswahl. Man kann, muss aber nicht, mit konkreten Vorstellungen kommen. Für eine kompetente Begleitung und Unterstützung gibt es schließlich die Makler.
"Oftmals kommen die Kunden schon mit klaren Vorstellungen, da sie vielleicht schon eine Immobilie besitzen, die die Insel und die Region kennen und deshalb genau wissen, was sie möchten", sagt Immobilien­experte Antonio Rey. Allerdings gebe es auch viele Kunden, die sich nicht auskennen und auf Empfehlungen und Expertise angewiesen seien. "In diesen Fällen sind Rat und Hilfe überaus wichtig", so Rey. "Und das sowohl bei Kauf als auch Miete."

Das bestätigt auch Jürgen Dreckmann von Perfect Mallorca. "Meist haben die Kunden klare Vorstellungen von dem, was sie suchen, auch verbunden mit einer kleinen Liste zum 'Abhaken'." Vor Ort relativiere sich das dann meistens, denn hier kämen Emotionen ins Spiel. Natürlich müssten die Grundvoraussetzungen, wie Größe, Anzahl der Zimmer, usw. stimmen. "Aber über alles Weitere entscheidet der Bauch - meist derjenige der Frauen", fügt Dreckmann augenzwinkernd hinzu.

Auswählen und Vergleichen
"Der Kunde schaut sich im Durchschnitt zwei bis vier Objekte an, bevor er sich entscheidet", erklärt der Makler mit Blick auf die Region Palma Beach. In anderen Fällen können es auch ein paar Immobilien mehr sein.
Die Zahl der besuchten Objekte sei sehr unterschiedlich, erklärt Jürgen Dreckmann von Perfect Mallorca. Das sei abhängig vom Kundentyp und dessen Bedarf. "Wir haben schon Kunden betreut, mit denen wir mehrere Immobilien besichtigt haben, obwohl nach der ersten schon klar war, dass es diese sein soll." Allerdings gebe es auch längere Begleitungen. Nicht selten dauert es ein paar Jahre, bis man genau die richtige Immobilie für einen Kunden gefunden habe. Erst dann stimmten Objekt, Zeitpunkt und das Drumherum, so Dreckmann.
Verständlich, denn schließlich geht es nicht um eine schnelle Geldausgabe. Wer mit dem Gedanken spielt, auf Mallorca Eigentum zu erwerben, bringt entweder das nötige Geld mit, oder benötigt bei einem Teilbetrag Kredite bzw. Hypotheken. Auch in diesen Fällen ist der kompetente Rat von Fachleuten wichtig. Die spanischen Gesetze sind kompliziert, häufig vergisst man, dass neben dem Kaufpreis, zahlreiche Nebenkosten, Steuern und Abgaben gezahlt werden müssen. Wer hier blauäugig in eine Transaktion geht, erlebt am Ende ein böses Erwachen.

Das bezieht sich, nicht zuletzt, auf die beabsichtigte Nutzung der Immobilie. Es gibt Käufer, die Haus oder Wohnung selbst nutzen möchten, andere denken an eine zeitweise Vermietung, oder an ein ausschließliches Investment. "Seit Covid entscheiden sich viele Ausländer für eine zweite Residenz auf Mallorca, einige nutzen den Erwerb allerdings auch als interessante und stabile Geldanlage", weiss Antonio Rey von Engel & Völkers.
"Die meisten Kunden suchen für sich", erklärt Jürgen Dreckmann. Das Thema Vermietung sei allerdings mit dabei, weil einige die Idee hätten, die Immobilie dadurch rentabler zu machen. Allerdings habe sich das dann meist erledigt, wenn man die Interessenten über Aufwand, Kosten und Voraussetzungen einer Vermietung informiert hat. Auch ändere sich der Standpunkt, wenn das neue Eigenheim erst einmal liebevoll und persönlich eingerichtet ist. "Dann nehmen viele Eigentümer von einer Vermietung Abstand, weil sie keine Fremden im 'Familien-Nest' wünschen", so Dreckmann.

Was Käufer beachten sollten
Kaufinteressenten sollten verschiedene Punkte beachten. An erster Stelle stehen detaillierte Informationen über die Lage, die Region und die Infrastruktur, in der man sich für eine Immobilie interessiert. Außerdem ist die Unterstützung durch Experten wichtig. Sie sollten nicht nur darauf aus sein, ein Objekt an den Mann oder die Frau zu bringen, sondern den Immobilienkauf zur Herzenssache zu machen. Soll heißen: Eine Begleitung vom ersten Kontakt bis zum Kaufabschluss und dem sogenannten Aftersale anbieten.

Der dritte Punkt klingt einfach, ist aber überaus schwierig: "Man muss sich für das richtige Objekt entscheiden und entsprechende Informationen und Rat genau darüber einholen", so Antonio Rey. Denkt man über die Aussage nach, wird allerdings deutlich, was der Immobilien-Fachmann meint. Jeder Kaufinteressent bringt bestimmte Vorstellungen an Haus oder Wohnung mit.
Nur in den seltensten Fällen lassen sich diese 1:1 umsetzen. Doch je besser die Beschreibung anhand individueller Vorstellungen ist, desto näher kommt man dem Wunschobjekt. Deshalb sollten Sie dem Makler Ihres Vertrauens alle Ihre Vorstellungen mitteilen.

Kritisch und vorsichtig sein
Ausführlicher wird Immobilienmakler Jürgen Dreckmann von Perfect Mallorca. "Bleiben Sie kritisch und vorsichtig", ist sein erster, gut gemeinter Rat. Nur, weil jemand dieselbe Sprache spreche und gut erzählen könne, heiße das noch nicht, dass alles richtig sei. "Viele empfehlen dann den Gang zum Anwalt", so Dreckmann. Hier sollte man allerdings ebenfalls kritisch sein. Ein Anwalt wird die Immobilie nicht besichtigen und somit Kunden nie beraten können. Er werde ausschließlich Dinge im Grundbuch und beim Bauamt prüfen können. Der Punkt für Beratung geht also ganz klar an den Immobilienmakler. Dieser sollte registriert sein, erklärt Jürgen Dreckmann.

Zeit nehmen
Nehmen Sie sich Zeit, und schauen Sie sich die Insel an. Dass bekannte Persönlichkeiten an Standort A lebten, bedeute nicht, dass genau dieser Standort auch für den Kunden der richtige sei, führt Jürgen Dreckmann als Beispiel an. "Mallorca ist, Gott sei Dank, so vielfältig, dass jede Zone ihre Kunden hat." Schließlich geht es um die eigenen Wünsche und Vorlieben.

Nein zum Optionsvertrag
Ein weiterer Rat des Experten von Perfect Mallorca: "Unterschreiben Sie keinen Optionsvertrag, wenn Sie die Immobilie nicht geprüft haben und die Finanzierung steht." Immer wieder erlebe man, dass Käufer sich von einem "Makler", oder Eigentümer in einem Optionsvertrag drängen ließen. Die Story höre sich immer gleich an: "Da sind noch x Interessenten. Wenn Sie jetzt nicht unterschreiben, kann ich Ihnen die Immobilie nicht mehr freihalten." Jeder Kunde habe so viel Zeit, wie er benötigt, und das sollten alle respektieren", erklärt Jürgen Dreckmann.
Immobilienmakler Frank Steinhoff empfiehlt Kunden, erst dann mit der Suche zu starten, wenn sie auch wirklich "kaufwillig" und "entscheidungsfähig" seien. "Bei der aktuell sehr hohen Nachfrage besteht sonst die Gefahr, dass das Wunschobjekt plötzlich von einem anderen Interessenten gekauft wurde." Zudem sollte man bereits zu Beginn der Suche eine NIE-Nummer beantragen, um beim Kauf schneller handlungsfähig zu sein.