Experten Interview Bau-Projekt Management – So läuft es rund auf der Baustelle

Wer bauen oder renovieren möchte, muss in Sachen Vorbereitung verschiedene Dinge berücksichtigen.
Um in der Flut der wichtigen und nachhaltigen Aufgaben nicht unterzugehen, sollte man auf ein kompetentes
Bauprojekt-Management setzen.

Oliver Girharz, Geschäftsführer bei Matrol Servicios y Peritajes SL, betreut als Bauprojekmanager seit 20 Jahren auf Mallorca sowohl Neubau- und Umbau-Projekte als auch Sanierungen. Mit seinem rund 15-köpfigen Team aus Architekten, Ingenieuren und technischen Architekten, begleitet er Bauherren von der ersten Idee bis zum Einzug. Worauf es bei den einzelnen Phasen ankommt, und was zukünftige Bauherren berücksichtigen sollten, hat er uns im Interview erklärt.
Was versteht man unter „Bauprojekt-Management“?
Umgangssprachlich spricht man auch vom „Bauherren-Vertreter“. Im Grunde ist es aber sehr viel mehr, als nur die Interessen des Bauherrn zu vertreten. Beim Bauprojekt-Management verfolgen wir drei Ziele: nämlich Qualitäts-, Zeit-, und Kosten Kontrolle. Diese Projektziele werden mit jedem Bauherrn individuell besprochen und festgelegt, natürlich in dessen Sinne. Das beginnt bereits mit dem Erwerb des Grundstücks, geht dann weiter mit der „Planung der Planungen“ sowie der Ausführung, bis zur Übergabe, oder auch später anfallender Wartungsarbeiten. Was meine ich mit der „Planung der Planung“?
Ein Projekt beginnt mit der Suche nach einem geeigneten Architekten, es muss ebenfalls ein technischer Architekt gefunden werden und, nicht zuletzt, der oder die Unternehmer. Beim Architekten ist es beispielsweise vorab wichtig zu wissen, ob er auch für das entsprechende Bauvorhaben geeignet ist. Auch Unternehmer oder Bauunternehmer können generell nicht alle Bauten gleich oder gleich gut ausführen.
Es gibt viele Baufirmen, die sind sehr gut im Finca-Rustikal-Bereich, andere sind auf Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder Hotels spezialisiert. Wieder andere besitzen ein hohes, technisches Niveau. Grundsätzlich ist der Projektmanager jemand, der alles tut und nichts unterlässt, um das Projekt für den Bauherrn, und zwar explizit für den Bauherrn, gut zu koordinieren und abzuschließen.

Matrol begleitet Neubau, aber auch Sanierungen und Renovierungen. Aus Eurer Erfahrung: Wird auf Mallorca mehr gebaut, mehr renoviert,
oder mehr saniert?
Bei uns ist es tatsächlich eine abwechslungsreiche Mischung. Wir hatten eine Zeit lang sehr viele Umbauten und Sanierungen. Nach 2017/2018 waren es hauptsächlich Neubauten, die wir realisiert haben. Und jetzt merken wir, dass wieder mehr renoviert, mehr in den Bestand investiert wird, weil logischerweise auch die freien Grundstücke oftmals fehlen.

Du hast Deine Karriere in der deutschen Baubranche begonnen, kennst damit die Situation in Deutschland und Spanien. Was ist der größte Unterschied für den Bauherrn, wenn er auf Mallorca baut, renoviert oder saniert?
Da gibt es eine Vielzahl Dingen. Natürlich angefangen bei der Sprache, die die Kommunikation schwieriger macht. Dann natürlich auch die landesübliche Bauweise. Hier auf der Insel bauen wir zum Beispiel selten Dachstühle aus Holz. Es gibt andere Normen, und wir haben andere Regeln, Vorgaben und Gesetze, was einen großen Unterschied zu Deutschland macht. Ich kann nur davor warnen, als Bauherr blauäugig in Spanien ans Werk zu gehen.

Hast Du, als Experte, einen wichtigen Ratschlag für diejenigen, die auf die Insel kommen und Ihre Traumimmobilie
realisieren möchten?
Es gibt bei Neubau, Altbau und Bestand einige wichtige Punkte. Bei Bestandsimmobilien sollte auf jeden Fall vor dem Kauf das Bauprojekt-Management eingeschaltet werden, damit wir die Eckdaten prüfen können, mindestens aber ein Rechtsanwalt, der die notwendigen Dokumente prüft. Leider werden viele Immobilien verkauft, die nicht hundertprozentig legal sind oder für die gar bereits eine Anzeige beim Bauamt vorliegt. Aus diesem Grund mussten schon viele Immobilien abgerissen werden. Das gilt es zu vermeiden. Bei Neubauten sollte man grundsätzlich prüfen, ob das angebotene Grundstück überhaupt bebaubar ist und, wenn ja, welche Auflagen und Vorgaben es gibt. Ähnliche Problematiken birg der Wunsch nach einem Schwimmbad. Heutzutage ist die Baumöglichkeit stark begrenzt. Gerade in diesen ländlichen Bereichen können teilweise nur noch kleinere Pools gebaut werden.

Wenn du zehn Kunden hast, die mit Immobilienprojekten zu Matrol kommen, bei wie vielen musst Du sagen: Wir können ihre Vorstellung so nicht umsetzen, weil die Voraussetzungen nicht gegeben sind?
Fast alle Kunden kommen mit festen Vorstellungen, die wir zumindest in einigen Bereichen anpassen müssen. Der Aufwand im Vorfeld wird unter Umständen größer als erwartet, allein durch Prüfungen, Genehmigungen, die Suche nach optimalen Partnern und Unternehmen, bei der Architektur und Umsetzung. Aber viele der Projekte kann man nachher dann doch umsetzen. Allerdings ist das unter Umständen mit erheblich mehr Arbeit verbunden, als vom Kunden erwartet. Ich kann sagen: Mit uns als Baumprojekt-Management kann man viel Zeit und Geld sparen.

Bauprojekt-Management ist ein sehr spezieller Bereich des Bauens. Worauf sollte der Kunde achten, wenn er sich für ein Unternehmen entscheidet?
Das ist recht einfach. Auf der Insel bieten viele Bauprojekt-Manager ihre Leistungen an, und es gibt sogar Projektmanagement -Gesellschaften. Es gibt Architekten, die Bau Projektmanager haben, oder Bauunternehmen, die das Bauprojektmanagement gleich mit anbieten. Grundsätzlich sollte der Projektmanager immer unabhängig sein. Bei einem Unternehmen, das alles aus einer Hand anbietet, kommt es zwangsläufig zu internen Konflikten. Bei einer unabhängigen Auswahl wird der Beste für den Projekt ausgesucht, und nicht derjenige, der zum Unternehmen gehört, oder eine sonstige Art von Vetternwirtschaft betreibt. Ein wichtiger Leitsatz lautet: Ein Bauprojekt-Manager sollte nie nach den Kosten des Bauvorhabens bezahlt werden. Unsere Aufgabe ist es, die Kosten so gering wie möglich zu halten und nicht an den Baukosten gekoppelt zu sein. Das kann zu mangelnder Kostenoptierung führen. Also, Kosten und Zeitoptimierung, aber mit der besten Lösung für den Kunden. Ein vernünftiges und nachhaltiges Bauprojekt-Management bringt die beste Leistung zum besten Preis für den Bauherren.

Mehr Infos bei Oliver Girharz
Deutsches Ingenieur- &
Bauprojektmanagementbüro
Puerto de Andratx und Llucmajor
www.matrol.es