Mallorca: Baugehmigung und mehr - so geht es richtig

01.10.2018

Was genau ist eine „Obra Mayor“? || Wozu brauche ich eine „Erstbezugsgenehmigung“? || Welche Aufgabe hat ein technischer Architekt? || Wie komme ich an eine „Licencia de Obra“? ||                           Wir geben die passenden Antworten:

Bevor sich auf Mallorca die Mischmaschinen drehen, müssen Bauherren einen Haufen Papierkram erledigen. Denn ohne Baugenehmigung läuft auf der Insel gar nichts.

Große und kleine Baugenehmigungen

„Bis vor kurzem hat man zwischen zwei verschiedenen Arten von Genehmigungen unterschieden“, erklärt Oliver Girharz, Geschäftsführer des Ingenieur und Sachverständigenbüros „Matrol Services y Peritajes“. Dabei handelte es sich um die „große Baugenehmigung“ (früher „obra mayor) für Neubauarbeiten sowie die „kleine Baugenehmigung“ (früher „obra menor“), die zusammengefasst für alle Arbeiten ausreichend war, die statisch nicht relevant waren. Aufgrund einer neuen Gesetzeslage wurde die kleine Baugenehmigung durch die „Communicación previa“ ersetzt, daher spricht man heute nur noch von Baulizenzen, ohne diese offiziell mit groß oder klein abzugrenzen.

Wo muss beantragt werden?

Möchte man z. B. sein Bad modernisieren,  reicht eine „comunicación previa“ aus und es ist lediglich das Bauamt der jeweiligen Gemeinde zu informieren. Hierbei ist ein Dokument auszufüllen, ein Kostenvoranschlag beizufügen, wie auch eine Plan oder ein Foto, wo die Arbeiten stattfinden werden. Grundsätzlich braucht man hierfür keinen Architekten, im Prinzip kann das jeder Bauherr selbst machen.

Was sind die Aufgaben des Architekten?

„Der Architekt erstellt zu allererst das Proyecto basico und reicht es anschließend bei der zuständigen Gemeinde ein.“, weiß Verena Rossbach, Architektin und Co-Geschäftsführerin von „Matrol Services y Peritajes“. „Dieses Basisprojekt besteht aus einer generellen Beschreibung der Arbeiten und einer Kostenschätzung, sowie Plänen der Grundrisse, Ansichten, Schnitte, etc. Im Anschluss ist das Proyecto de ejecución, also die Ausführungsplanung einzureichen, die auf dem Proyecto basico basiert und unter anderem Konstruktionspläne, statische Berechnungen und Statikpläne beinhaltet. Erst nach Erhalt der Lizenz für das Ausführungsprojekt ist man zum Beginn der Bauarbeiten berechtigt“, erklärt Verena Rossbach.

Was ist eine „Erstbezugsgenehmigung“?

Zwischen Beendigung der Bebauungs- oder Umbauphase und der Nutzungs- und/oder Betriebsaufnahme der jeweiligen Anlagen, sieht das spanische Baurecht eine zweite gemeindliche Kontrolle im Wege der Erstbezugsgenehmigung und der Eröffnungsgenehmigung vor.

Die Erstbezugsgenehmigung („licencia de primera ocupación“) wird für die Erstnutzung oder den Erstbezug der Gebäude und Anlagen nach Beendigung des Baus, des Wiederaufbaus oder des Umbaus beantragt. Zur Vergabe dieser Bescheinigung durch die zuständige Gemeinde muss nachgewiesen werden, dass das fertig gestellte Gebäude den Vorgaben der zuvor erteilten Baugenehmigung entspricht, sowie die technischen, Sicherheits-, Hygiene- und Zugangsbestimmungen erfüllt.
Auch die Versorgungsunternehmen für Strom, Wasser, Gas und Telefon verlangen gewöhnlich vor dem ersten Vertragsabschluss die Vorlage einer Bestätigung der Erstbezugsgenehmigung.