Bauen und Renovieren auf Mallorca: Mehr als eine Frage des Geldbeutels

Bauen und Renovieren auf Mallorca: Mehr als eine Frage des Geldbeutels

Grundstücke sind rar auf Mallorca. Viele Investoren entscheiden sich deshalb für eine Bestandsimmobilie.
Lohnt sich eine Renovierung oder gar Sanierung? Oder ist ein Abriss mit anschließendem Neubau sinnvoller?

E s wird wieder kräftig gebaut, renoviert und erweitert auf der Insel. Die Pandemie hatte viele Pläne durcheinander, oder zum Erliegen gebracht. Doch getreu dem Motto "aufgeschoben ist nicht aufgehoben", wird inzwischen wieder in die Hände gespuckt. Projekte werden weitergeführt, oder neu in Angriff genommen.
Niveau wie vor der Pandemie
Diese Entwicklung habe bereits im vergangenen Jahr eingesetzt, weiß András Sántha, Geschäftsführer von Reformasters auf Mallorca. Die Experten für Neu- und Umbauten, Renovierungen und Sanierungen sind seit 15 Jahren auf der Insel und erster Ansprechpartner für alle Anliegen rund um die eigenen vier Wände. Laut Architektenkammer der Balearen hat die Zahl der Neubauprojekte auf Mallorca und den Nachbarinseln das Niveau von vor der Pandemie erreicht und dieses sogar um drei Prozent überschritten.

Wohnraummangel mit Folgen
Dennoch mangelt es an Wohnraum auf der Insel. Das belegen, nicht zuletzt, die Miet­preise, die ordentlich zulegten und in einigen Regionen längst grenzwertig sind. Der Baubranche stehen dadurch weniger Arbeitskräfte zur Verfügung. Die verdienten zwar gutes Gehalt, könnten sich aber dennoch keine Unterkunft leisten und kämen deshalb erst gar nicht nach Mallorca, erklärt Sántha.
Bauen und Renovieren
Reformaster ist vor allem auf den Bau neuer Luxusvillen, aber auch und gerade auf die entsprechenden Sanierungen spezialisiert. Durch immer weniger Baugrundstücke in guten Lagen auf der Insel, würden viele Privatinvestoren Häuser kaufen, um sie entweder zu renovieren oder abzureißen, um dann an derselben Stelle neu zu bauen, erklärt András Sántha. Eine Situation, die nicht nur unbefriedigend, sondern auch kostspielig ist. "Es ist brutal, dass jemand für eine Immobilie den 'Hauspreis' bezahlt und sie dann komplett abreißen muss, um etwas Neues oder Zeitgemäßes zu errichten", sagt Sántha.

Abreißen oder renovieren?
Grundsätzlich sollte man stets abwägen, ob sich eine Renovierung lohnt, oder ob Abriß und anschließender Neubau die richtige Wahl seien. Auf einigen Grundstücken, vor allem an der Küste, sollte man beim Abriss bestehender Gebäude sehr vorsichtig sein, warnt der Reformasters-Geschäftsführer. "Denn nach den neuen Vorschriften darf auf diesen geschützten Grundstücken nichts gebaut werden, was bereits abgerissen wurde." In anderen Fällen besitze das bestehende Gebäude nicht die nötige Bauqualität, oder die Bauweise lasse eine Renovierung nicht zu. Dann seien Abriss und Naubau empfehlenswert, denn auf diese Weise erhalte der Bauherr ein gut gebautes, zuverlässiges Haus, sagt Sántha.

Wichtige Prüfverfahren
"Wir raten unseren Kunden immer, zusätzlich zu den vom Anwalt durchgeführten Prüfungen ein Unternehmen oder einen Architekten zu beauftragen und die Pläne der Gemeinde zu prüfen", so András Sántha weiter. Wenn man diese Dokumente mit der Realität vergleicht, kann man relativ einfach erkennen, was legal sei, und was nicht. Reformasters prüft zudem, ob es keine "urbanistische Datei" gibt. Diese Konzepte sind sehr wichtig, um nach dem Kauf des Grundstücks eine Bauge­nehmigung zu beantragen, beispielsweise für einen Pool oder eine Hauserweiterung.

Kampf der Feuchtigkeit
Große Unterschiede zwischen Deutsch­land und Spanien sieht Baufachmann Sánthas nicht. Abgesehen von den klimatischen Bedingungen. "Auf Mallorca ist es wärmer, es gibt eine höhere Luftfeuchtigkeit, und bei Gebäuden in Meeresnähe hat man ebenfalls mit Feuchtigkeit zu kämpfen", so Sánthas. Tatsächlich gibt es auf Mallorca Immobilien, die so stark dem Meer ausgesetzt sind, dass besondere Materialien, ähnlich dem Bootsbau, eingesetzt werden müssen, damit sie den Wetter­bedingungen standhalten.
Weitere Unterschiede sind eine nicht ganz so dicke Isolierung von Häusern, wie beispielsweise in Nordeuropa, sowie eine nicht unbedingt notwendige Dreifachverglasung. Dafür sollte der Sonnenschutz entsprechend zuverlässig gewählt werden. Reformasters empfiehlt ein spezielles Laminat zwischen den Scheiben, wie es zum Beispiel von Guardian Sun angeboten wird.

Verzögerungen bei Lieferketten
So erfreulich auch die Entwicklung in der Baubranche ist, so gravierend sind die aktuellen Probleme in Sachen Verfügbarkeit. "Nennenswerte Verzögerungen von mehr als ein paar Wochen habe es bislang zum Glück nicht gegeben, sagt András Sántha. Allerdings seien die Preissteigerungen deutlich zu spüren. "Wir können derzeit keine Festangebote für Materialien machen, aber die meisten Kunden verstehen das." Die größte Herausforderung stehe allerdings noch bevor.

Schwierige Zeiten
Sántha bezieht sich dabei auf Reservierungen, die bislang alle genutzt wurden. Doch die kommenden Zeiten würden schwierig, denn die Auswirkungen des Kriegsgeschehens in der Ukraine werde man erst richtig im Winter und im nächsten Jahr spüren, so Sántha. Dennoch geht der Bauexperte von einem insgesamt überaus positiven Jahr für die Baubranche auf der Insel aus. Wer jetzt über ein entsprechendes Vorhaben nachdenkt, sollte einen Zeitplan schaffen.

Anträge und Genehmigungen
"An erster Stelle steht die Prüfung, ob alles korrekt ist", erklärt András Sántha. Dann folgt der Kaufvertrag und der Gang zum Notar, um diesen zu unterzeichnen. Allein hierfür sollte man mindestens vier Wochen einplanen. Wer größere Arbeiten plant, ist auf die Unterstützung eines Architekten angewiesen. "Das nimmt etwa vier bis sechs Monate in Anspruch", sagt Sántha.
Erst mit diesem Bauprojekt kann die Genehmigung beantragt werden. Wenn es nichts zu beanstanden gibt, wird das Rathaus eine positive Antwort schicken. Das dauere durchschnittlich acht Monate, so der Reformasters Geschäftsführer und fügt an: "In Calvià kann es schneller gehen, in Andratx dauert es meist länger."

Wartezeit sinnvoll nutzen
Die Wartezeit wird üblicherweise sinnvoll genutzt: Das Ausführungsprojekt wird vorbereitet, denn das wird für die Baugenehmigung benötigt. "Eine mittlere Renovierung dauert sechs bis zehn Monate, ein Neubau 12 bis 18 Monate", so Sántha. Auch hier spielt die Gemeinde eine wichtige Rolle. In Calvià gilt von Mai bis Oktober ein sogenanntes Lärmmoratorium.
Bauarbeiten mit entsprechender Geräuschkulisse dürfen demnach nur von 10:30 Uhr bis 13:00 Uhr vorgenommen werden. Das verlangsamt vieles und ganz erheblich.

Service von A bis Z
Das Expertenteam von Reformasters steht voll und ganz hinter jedem Projekt und ist begeistert bei der Sache. "Mir persönlich gefällt eine Komplettrenovierung von Villen am besten – sowohl mit Blick auf das Design als auch die Modernisierung der Technik", schwärmt András Sántha.
Es sei beeindruckend zu sehen, wie aus einem guten Entwurf und einer gut ausgeführten Arbeit ein modernes Haus mit einem zeitgemäßen Design entstehe. "Es ist fast wie die Geburt eines Schmetterlings", so der Baufachmann. Es seien allerdings auch genau diese Reformen, die ab und zu für Überraschungen sorgten.

Böse Überraschungen
Es sei allerdings auch schon passiert, dass man bei einer Renovierung festgestellt habe, dass die gesamte Struktur des Hauses in einem sehr schlechten und sogar gefährlichen Zustand gewesen sei. Das gesamte Haus erhielt eine neue Eisenkonstruktion, was zu Ver­zögerungen der Arbeiten und unerwarteter, erheblicher Kostensteigerung führte. "In diesem Fall wären Abriss und Neubau möglicherweise die bessere Lösung gewesen", sagt Sántha von Reformasters.
Was zeigt: Eine vorherige Prüfung des jeweiligen Objektes ist immens wichtig.

Preise im Aufwind
Was die Preise betrifft, gibt es auf Mallorca große, regionale Unterschiede – und das sowohl für Bestandsimmobilien als auch Neubauten. Die höchsten Aufschläge für den Quadratmeterpreis gab es in diesem Jahr mit 39 Prozent für das Umland von Palma de Mallorca. Hier kostet der Quadratmeeter für Bestandsbauten durchschnittlich 4.977 Euro, bei Neubauten müssen Käufer im Schnittt 6.898 Euro hinblättern.
Auch die Mitte sowie der Norden der Insel legten zu: Im Zentrum Mallorcas liegen Bestandsbauten jetzt bei 3.259 Euro pro Quadratmeter und kosten damit 29 Prozent mehr als im Vorjahr; der Preis für Neubauten hat einen Schnitt von  4.190 Euro erreicht.
Der Norden liegt mit einem Plus von 21 Prozent bei den Quadratmeterpreisen inselweit auf Platz drei. Bei Bestandsimmobilien kostet der Quadratmeter hier jetzt durchschnittlich 3.765 Euro, für den Neubau müssen Investoren mit 4.545 Euro rechnen.

Spiegel der Nachfrage
Die Preisanstiege sind ein Zeichen für die Nachfrage in der einen oder anderen Region. Anders sieht die Rangliste bei den reinen Quadratmeterpreisen aus. Hier führt weiterhin der Südwesten der Insel die Tabelle an, und das sowohl bei Bestands- wie auch bei Neubauten. Die Ostküste lockt mit tollen Buchten und urtümlichen Küstenabschnitten, gilt als ruhig und grün.
Auf Platz zwei folgen die Hauptstadt Palma sowie ihr Umland. Das Zentrum der Insel, innerhalb der Statistik auf Rang drei, bietet – noch – vergleichsweise günstige Quadratmeterpreise, ist aber gefragter denn je. Unklar ist, ob hier wirklich die Landschaft punktet, oder ob die Region als eine Art preiswerte Ausweichlösung derzeit einen Boom erlebt. Die Zukunft wird es zeigen.
Mit vergleichsweise geringen Preisaufschlägen in 2022 überraschen der Südwesten (+9%), Nordosten (+ 8%) sowie der Nordwesten (+6%) der Insel. Auch Palma selbst verzeichnet in diesem Jahr mit zehn Prozent moderate Zuwächse beim Quadratmeterpreis. Das sieht zunächst gut aus, beweist aber, dass Immobilienpreise in der Stadt Palma längst ein Maximum erreicht haben, das – mit seriösen Angeboten –  nur schwer zu toppen ist.

Mehr Informationen bei Reformaster
The Circle - Carrer de Illes Canaries, 18
07183 Santa Ponsa
www.reformaster.com