Immobilienpreise auf Mallorca: Nach oben kaum eine Grenze....

Zur Marktentwicklung in Inflationszeiten gibt es ganz unterschiedliche Daten,wobei besonders die Schere zwischen internationalem und nationalem Segment auseinander  klafft.

“Wer bietet mehr?”, lautet aktuell die Frage auf Mallorcas Immobilienmarkt. Während in Deutschland die Preise erstmals seit über einem Jahrzehnt wieder rückläufig sind, hat die Insel weiter einen Anstieg zu verzeichnen, heißt es unisono aus ganz unterschiedlichen Quellen.
So spricht das Immobilienportal Fotocasa auf Jahresbasis zum Beispiel von 20,3 Prozent Plus für Bestandsimmobilien auf Mallorca, allerdings auf der Grundlage von nicht repräsentativen Daten. Die konservativer orientierte Gutachtergesellschaft TINSA sieht für die Balearen insgesamt dagegen nur 3,4 Prozent Anstieg innerhalb von 12 Monaten.
Womöglich liegt die Wahrheit irgendwo zwischen diesen beiden Extremwerten. So hat das unabhängige Steinbeis-Transfer-Institut (STI) Center for Real Estate Studies (CRES) für Mallorca allein ein realistisches Jahreswachstum von 10,9 Prozent ermittelt und bewegt sich damit in etwa auf dem Niveau der allgemeinen Inflation.

Wie teuer sind Immobilien auf Mallorca?
Nach Angaben des Nationalen Instituts für Statistik sind die Immobilienpreise auf den Balearen im Jahr 2022 insgesamt (also inklusive Ibiza, Menorca, Formentera) um 5,9% gestiegen, was die Inseln spanienweit zur autonomen Region mit dem höchsten Kostenniveau macht. Trotz eines Rückgangs im Vergleich zum Vorquartal um 1,1% zum Jahresende 2022, bleiben die Balearen laut INE das teuerste Gebiet im Land, haben sich vom Höchststand, der in den Monaten Juli bis September 2022 erreicht worden ist, nur minimal entfernt.
Das gilt sowohl für neue als auch für gebrauchte Wohnungen, mit einem Anstieg der Preise für Neubauwohnungen um 6,5% innerhalb eines Jahres und einem Anstieg um 0,9% im Vergleich zum vorherigen Quartal. Die Preise für gebrauchte Wohnungen sanken Ende 2022 zwar auf Quartalsbasis leicht, sind aber um 5,8% teurer als ein Jahr zuvor. Darüber hinaus lagen die Preise auf den Balearen nach den Daten des INE im vierten Quartal 2022 um 12,2% höher als im gleichen Zeitraum 2007 – damals also auf dem Höhepunkt des letzten Immobi­lienbooms vor der Subprime-Krise – sowie um 71,3% über dem Tiefstand von Anfang 2013.

Dagegen sieht die Gutachtergesellschaft TINSA nur ein um 32,9 Prozent höheres Niveau als 2013 und sogar einen 9,8 Prozent tieferen Durchschnittswert als im Boom 2007/2008. Schenkt man den konservativen Gutachtern Glauben, wäre also noch Luft nach oben. Schwer interpretierbar werden die Daten allerdings dadurch, dass in einigen der genannten Statistiken von den Balearen als Ganzes die Rede ist, in anderen nur von Mallorca. Nach einer kurzen Stagnation Ende 2022 sollen die Preise 2023 bereits wieder im Höhenflug sein.

Schnitt bis zu 5700 Euro / m2
„Die Preise für Ferienimmobilien auf Mallorca sind ein weiteres Jahr flächendeckend angestiegen: Im Januar lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei rund 5.700 Euro. Dies entspricht einer Steigerung um 10,9 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert.“ Zu diesen Ergebnissen kommt aktuell eine unabhängige Marktstudie des Steinbeis-Transfer-Institut (STI) Center for Real Estate Studies (CRES) in Zusammenarbeit mit dem Immobilienunternehmen Porta Mallorquina Real Estate. Bereits zum neunten Mal wurden die Angebote der größten Immobilienmakler auf Mallorca dafür erfasst, manuell validiert und statistisch ausgewertet.
Gegenüber der letztjährigen Studie hat sich die Preisentwicklung beschleunigt. Damals lag die Steigerung laut STI-CRES noch bei 4,5 Prozent. Von einem Ende der Preissteigerungen gehen die Experten nicht aus. Insgesamt wurden über 5.500 Wohnobjekte im Rahmen der Studie ausgewertet.
Studienleiter Prof. Marco Wölfle: „Der Markt für Ferienimmobilien auf Mallorca zeigt sich äußerst robust. Die Preise hängen sehr stark vom Meerblick und Pool ab. Dies erklärt unter anderem das günstige Preisniveau in der Inselmitte. Der inselweite Preisaufschlag für einen Spitzenmeerblick beträgt rund 60 Prozent. Objekte mit Pool sind im Durchschnitt 30 Prozent teurer.“

10.000 Euro im Südwesten
Preistreiber auf Mallorca sind Objekte in den gehobenen und luxuriösen Segmenten. Für eine Luxus-Immobilie muss Anfang 2023 laut STI-CRES inselweit im Durchschnitt 9.650 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. Dies sind 16 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Im begehrten Südwesten wurde erstmals die Durchschnitts-Marke von 10.000 Euro pro Quadratmeter geknackt. Hier liegt der Durchschnitt bei 12.860 Euro und damit 30 Prozent über dem Vorjahreswert. Doch es kann auch noch viel teurer werden: Die Preise gehen laut Maklern mitunter bis auf 30.000 Euro hoch. Dann wird neben unverbaubarem Meerblick modernste Ausstattung gefordert. Exklusive Neubauten bieten unter anderem Tiefgarage, Aufzug, Infinity Pool und Fußbodenheizung.

Was sagen die Einheimischen dazu?
In der Inselmitte beginnen die Preise laut STI bei rund 2.800 Euro pro Quadratmeter. Aber auch in den Küstenregionen – mit Ausnahme von Palma und dem Südwesten – ließen sich Objekte unter 5.000 Euro pro Quadratmeter finden, so das deutsche Institut. Seit 2015 untersucht das STI-CRES die Immobilienpreise auf Mallorca mit besonderem Fokus auf dem internationalen Marktsegment. Hier ist von einer merklichen Spreizung gegenüber solchen Objekten auszugehen, die vorwiegend von einheimischen Normalverdienern erworben werden, gerade in einfacheren Stadtvierteln oder in weiter entfernten Gemeinden. Auch der Zustand der Bausubstanz spielt eine wichtige Rolle für den Endpreis.

Ist Mallorca billiger als Deutschland?
Wie man es auch wendet: Mallorca und die Nachbarinseln sind zwar günstiger als deutsche Großstädte, aber nicht mehr ganz billig. Die Balearen sind in Spanien die Region mit dem höchsten Durchschnittspreis für verkaufte Immobilien im Jahr 2022. Auf 346.499 Euro kommt das Nationale Statistikinstitut INE. Dies ist deutlich mehr als der nationale Durchschnitt, der bei 188.036 Euro liegt. Madrid folgt mit 310.127 Euro, das Baskenland mit 242.782 Euro und Katalonien mit 221.162 Euro. Die anderen 16 autonomen Regionen liegen unter dem nationalen Median. So weist die Extremadura mit 86.677 Euro den niedrigsten Durchschnittspreis beim Immobilienkauf auf.

Planen Sie den Kauf einer Immobilie auf Mallorca?
Klar ist: Die internationalen Investitionen auf den Balearen nehmen zu. Schätzungsweise 34,38% der Immobilienkäufe werden von Ausländern getätigt, und damit 1,7 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. Das geht ebenfalls aus dem statistischen Jahrbuch hervor. Besonders bemerkenswert ist, dass sich von diesen Transaktionen mehr als ein Drittel im Bereich von mindestens einer halben Million Euro abspielen, wobei die Deutschen 44,2% der ausländischen Käufer ausmachen.
Die Daten zeigen, dass Ferienhäuser und andere hochwertige Immobilien sowohl bei Käufern aus Europa als auch aus anderen Teilen der Welt, einschließlich Ländern des Nahen Ostens, China und zunehmend auch den USA begehrt sind.

Der Immobiliensektor auf den Balearen boomt und hat in den letzten zehn Jahren ein erstaunliches Wachstum erlebt: 2022 beliefen sich die Verkäufe auf 7,544 Milliarden Euro. Die Summe ist damit höher als der spanische Staatshaushalt und seit 2013 um 350 Prozent gewachsen. Die Bau- und Immobilienbranche bleibt also neben dem Tourismus die Wirtschaftsloko­motive auf Mallorca und den Nachbarinseln. Ein breites Spektrum an internationalen Dienstleistern und Maklern hilft dabei, dass das auch künftig so bleiben wird. Das deutsche Steinbeis-Institut geht für die nächsten Jahre übrigens von weiter steigenden Preisen aus.

Michael U. Maier

Die vollständige CRES-Studie steht im Internet zum Download bereit:
https://www.porta-mallorquina.de/blog.